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頂豪刷頭條理性看熱鬧

原標題:頂豪刷頭條 理性看熱鬧

  中糧瑞府最高擬售單價21.34萬元/平方米,西宸原著最高擬售單價24.43萬元/平米……6月以來,北京頂豪如雨后春筍般不斷涌現,不斷刷新著北京樓市頭條,對於沒有天花板,隻有想不到的頂豪價格,普通購房者保持淡定心態,頂豪的出現對於周邊二手房影響有限。業內人士表示,無論是成交量還是覆蓋人群,二手房影響力大於新房,更大於樓市金字塔頂端的頂級豪宅,因此,決定北京今年樓市未來走向的是二手房,而非頂豪。

  頂豪價格屢創新高

  單平方米報價從“10萬+”喊到了“20萬+”,豪宅項目正在不斷試探價格的天花板,挑戰著人們想象力。

  5月30日,住建委公布最新一批預售許可公告顯示,位於孫河的中糧瑞府獲批的50棟別墅中,其中19號住宅樓的4棟別墅獲批單價超過1.8萬元/平方米。而編號為101號的別墅,按建面擬售價格更是高達213427元/平方米。中糧瑞府借此一舉成為首個獲批單價超過20萬元/平方米的頂級豪宅。

  6月11日,在西三環西局,龍湖地產、葛洲壩地產共同開發的西宸原著(玉璞家園)首批4棟樓80套房源日前獲得預售許可証。這些房源全部為別墅類產品,預售單價在11萬-18萬元/平米之間,其中,單價最高的是9號樓一套房源,擬售單價為25.45萬元/平米,另外11號樓一套房源擬售單價24.43萬元/平米。這兩套房建筑面積400平米以上,預計總價將過億。

  頂豪的故事還只是開始,重點布局北京東二環、東三環的融創,於6月18日同時推出北京壹號院和使館壹號院兩個頂級豪宅項目。業內人士表示,一個開發商同一時間推出兩個頂級豪宅項目在此之前十分少見。

  除了北京外,價格讓人咋舌的頂豪在其他一線城市頻頻出現,4月底,上海黃浦灣壹號傳出消息,頂層報價38萬�平米,跳漲13萬,刷新此前華僑城蘇河灣保持25萬�平米的上海豪宅單價紀錄﹔5月底,深圳中洲中央公寓拿到預售証,預售價格高達37萬�平米,輕輕鬆鬆完勝剛剛以20萬�平米開盤的海上世界雙璽。

  在眾多頂豪中,價格最挑戰人們想象的要數合生·霄雲路8號,今年5月中旬,北京合生·霄雲路8號傳出消息,即將推出空中四合院,單價36萬起,最貴50萬元�平米。

  面臨競爭挑戰

  今年5月,萬柳書院又成交一套住宅,單價接近15萬元/平米,是近期的最高成交價。龍湖地產方面表示,西宸原著採用預約制的銷售方式,但市場熱度遠超預期,在樣板間開放之后,周末看房客戶到訪量在200-300組。

  從銷售情況看,2021北京豪宅市場可謂“風生水起”。根據亞豪機構統計數據顯示,2021年1-5月份北京豪宅市場(成交價6萬以上)共實現成交613套,成交面積17.6萬平方米,相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現成交121套,而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約,頂豪產品前五個月成交同比上漲幅度也高達257%。

  “豪宅火爆除整體市場因素外,主要因為兩年前出讓的地王紛紛入市,注定了必須要做豪宅。而今年的股市刺激也是一大助力。”中赫置地相關負責人介紹,近期萬柳書院項目到訪量及簽約量都呈環比激增趨勢,其中不乏從股市獲利后抽身投資房產者。股市寬幅震蕩背后,必然有前期獲利資金的出逃,與股指的高風險相比,豪宅的穩健成為投機之后固化資產、保值增值的首選。

  亞豪機構市場總監郭毅分析認為,頂豪的集中入市必然會嚴重超出市場承載力,造成各項目間的成交量出現分化。地段、產品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素,四項均能達到購房者滿意,銷量就能得到保障,缺項越多,未來的市場接受度面臨的挑戰越大。

  頂級豪宅的隊伍不斷壯大,但未來爭搶的客群,卻極為有限,競爭的慘烈也不可避免。郭毅表示,北京實際成交能夠突破億元的超級豪宅,在2021年至2021年5月的3年多時間裡,僅有7個項目。

  天價為了打響品牌

  在今年北京整體樓市熱銷的背景下,豪宅市場也表現不凡,但是超過10萬甚至20萬的單價,還是讓市場感到驚訝。

  對此,易居(中國)控股公司執行總裁丁祖昱認為,開發商這麼做,可能是為了打響品牌,有時候壞名聲的傳播力甚至比好名聲還有效。同時,開發商也可能是為了掩護同一項目其他物業的去化,“有了50萬元/平方米的天價在那裡,20萬元/平方米就顯得不那麼貴了。”

  一位北京高端市場營銷人員向記者表示,在北京高端市場報價虛高的情況很普遍,許多喊出10萬元至20萬元/平方米的“天價”項目,絕大多數房源的真實成交價格在8萬元至9萬元/平方米區間。

  除了搶頭條,博眼球外,頂豪的出現,也與市場發展規律有關。

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